A lakáshitel tőketörlesztése a legtöbbször lineárisan működik. Ez úgy néz ki, hogy amikor a lakáshitel havi törlesztő részletét a bank kikalkulálja, akkor annyi hónapnyira osztja el a hitelösszeget, amilyen hosszú a futamidő. Nyilván minél hosszabb a futamidő, annál alacsonyabb a havi lakáshitel törlesztő részlet, és minél rövidebb, annál többet kell fizetni havi szinten.
A lineáris törlesztés pedig pontosan azt jelenti, hogy a futamidő elején először a kamatot fizetjük vissza, majd a futamidő vége felé már szinte csak a tőkét, tehát folyamatosan változik az arány, a lakáshitel futamidejének közepén lesz 50-50% az arány, és onnantól fogva már egyre több tőkét fizet vissza az adós. Ez azért így működik, mert a bank azzal kockázatot vállal, hogy lakáshitelt bocsájt ki, és előbb a kamatot szedi be főleg, és utána a tőkét.
Lakáshitel futamidejének elején még a kamatot fizetjük csak főleg vissza
Ezért ha valaki idő előtt végtörleszteni szeretne például, akkor meglepődhet a visszafizetendő tőke arányán, hiszen ha bőven idő előtt szeretné a lakáshitelt egyben kifizetni, akkor elég nagy arányban marad még a hitel tőke részéből visszafizetnivaló. Szinte az összes bank az összes lakáshitelhez ezt a lineárisan változó törlesztést alkalmazza, ettől eltérni nem nagyon lehet.
Ha tudunk a banktól kérni, akkor kérjünk tőlük egy Excel-táblát, abból elvileg hónapról hónapra követni lehet, hogy mekkora volt eddig a tőkére a befizetés, és mennyi ment el a kamatra.